Nach dem Erhalt des gif Immobilienforschungspreises 2016 traten die Herausgeber der Zeitschrift GuG „Grundstücksmarkt und Grundstückswert“ an mich heran, um einen Beitrag zum Thema meiner Dissertation zu verfassen. Die Zeitschrift richtet sich insbesondere an ImmobilienbewerterInnen, die sich ebenfalls mit den Baukosten und damit verbundenen Nichtlinearitäten auseinandersetzen müssen.

Abstract

Die Anwendung linearer deterministischer Berechnungsmodelle zur Ermittlung von Baukosten und Bauzeiten stellt den Status quo in der baubetrieblichen und bauwirtschaftlichen Praxis dar und wird im Beitrag zum Anlass genommen, das Zusammenwirken bzw. die Abhängigkeit zwischen vorgegebener Bauzeit und Baukosten näher zu beleuchten. Neben der Linearisierung wird auch die fehlende systematische Berücksichtigung von Unsicherheiten kritisch hinterfragt. Das Ziel von Berechnungen für zukünftige Ereignisse umfasst Aussagen über mögliche Bandbreiten und Eintrittswahrscheinlichkeiten auf Basis des aktuellen Informationsstands. Durch die Auswahl von deterministischen Werten innerhalb dieser ermittelten Bandbreiten kann ein damit in Zusammenhang stehendes Chancen-Risikoverhältnis angegeben werden.

Anhand eines praktischen Beispiels werden die Unterschiede zwischen der reinen Addition und der Aggregation von Produktivitätsverlusten beschrieben und die rechnerische Umsetzung der beiden Betrachtungsweisen gezeigt. Wesentliches Element der Aggregation ist eine stufenweise iterative Berechnung, wobei auf Basis von Zirkelbezügen die Ergebnisse einer Iteration immer auf dem vorhergehenden Berechnungsschritt aufbauen. Bei der rein additiven Betrachtung erfolgt nur ein Berechnungsdurchgang (kein Zirkelbezug), der Rückkopplungen bzw. Aufschaukelungen nicht berücksichtigt.

Die systematische Berücksichtigung unsicherer Eingangsparameter erfolgt durch den Einsatz von Monte-Carlo-Simulationen, deren Ergebnisse mittels statistischer Kenngrößen und dem Chancen-Risikoverhältnis in Bezug zu einem deterministischen, frei wählbaren Basiswert analysiert werden können.

Mit Hilfe des Histogramms für den erhöhten Aufwandswert lassen sich Aussagen über Chancen und Risiken treffen. In der Kalkulation, der Arbeitsvorbereitung etc. müssen Entscheidungen für einen spezifischen Aufwandswert getroffen werden. Die Wahl dieser Basis ist direkt mit einer wahrscheinlichkeitstheoretischen Aussage hinsichtlich der damit zusammenhängenden Chancen und Risiken auf Basis der Streuung der Inputparameter verbunden.

Kann die Bandbreite einzelner Inputparameter verringert werden, ändert sich auch die Bandbreite der aggregierten Aufwandswerterhöhung bzw. des Produktivitätsverlusts.

Hinweis:

Die Zeitschrift kann hier bezogen werden.